三、计算题
1.某市一内资房地产开发企业2009年有关经营情况如下：
(1)2月1日与当地建设银行签订借款合同一份，合同记载借款金额2000万元，借款期限10个月，还款到期日11月30日。
(2)2月中旬用借款2000万元和自有资金800万元，购得非耕地40000平方米的使用权用于开发写字楼和商品房，合同记载土地使用权为60年，2月末办完相关权属证件。
(3)第一期工程(“三通一平”和第一栋写字楼开发)于11月30日竣工，按合同约定支付建筑承包商全部土地的“三通—平”费用400万元和写字楼建造费用7200万元。写字楼占地面积12000平方米，建筑面积60000平方米。
(4)到12月31日为止对外销售写字楼50000平方米，全部签了售房合同，每平方米售价0.32万元，共计收入16000万元，按售房合同规定全部款项于12月31日均可收回，有关土地权证和房产证次年为客户办理;其余10000平方米与某企业合作投资兴办五星级酒店，共担风险，该酒店2009年由于刚开业出现亏损，未分配利润。
(5)在售房过程中发生销售费用1500万元;发生管理费用(不含印花税)900万元。
(说明：计算土地增值税开发费用的扣除比例为10%)
要求：根据所给资料，回答下列问题：
(1).征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额为( )万元。
A.633
B.600
C.840
D.620
(2).征收土地增值税时应扣除的开发成本金额为( )万元。
A.6200
B.6100
C.7320
D.6000
(3).征收土地增值税时应扣除的开发费用和其他项目金额为( )万元。
A.1860
B.1936
C.1420
D.2448
(4).2009年应缴纳的土地增值税为( )万元。
A.2510.4
B.1965
C.2019
D.2078
参考答案
一、单项选择题
1.
【正确答案】：D
【答案解析】：办公楼用于抵押，产权并没有发生转换，不缴纳土地增值税。
【该题针对“土地增值税的纳税人”知识点进行考核】
2.
【正确答案】：C
【答案解析】： 选项A，不征土地增值税;选项B、D，免征收土地增值税。
【该题针对“土地增值税的征收范围”知识点进行考核】
3.
【正确答案】：C
【答案解析】： 该企业允许扣除的房地产开发费用=(400-100)+(1000+6000)×5%= 650(万元)
【该题针对“扣除项目及其金额”知识点进行考核】
4.
【正确答案】：A
【答案解析】：对于超过贷款期限的利息部分不得扣除;开发小区的供电、供水支出和开发间接费用作为房地产开发成本扣除。
【该题针对“扣除项目及其金额”知识点进行考核】
5.
【正确答案】：C
【答案解析】：扣除项目金额=1000+3000+(1000+3000)×10%+6000×5%+6000×0.5‰=4703(万元)
增值额=6000-4703=1297(万元)，增值率=1297÷4703×100%=27.58%，适用税率30%
应纳税额=1297×30%=389.1(万元)。
【该题针对“应纳税额的计算”知识点进行考核】
6.
【正确答案】：A
【答案解析】：扣除项目=800×40%+25=345(万元)
增值额=600-345=255(万元)
增值率=255÷345×100%=73.91%，适用税率40%，速算扣除系数5%。
应缴纳土地增值税=255×40%-345×5%=84.75(万元)
【该题针对“出售旧房的应税额计算方法”知识点进行考核】
7.
【正确答案】：B
【答案解析】： 符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
(1)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用;
(2)取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的
(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;
(4)省税务机关规定的其他情况。
【该题针对“土地增值税的清算管理”知识点进行考核】
8.
【正确答案】：A
【答案解析】：选项B、C、D，为纳税人应进行土地增值税清算的情形。
9.
【正确答案】：B
【答案解析】：纳税人应当在签订房地产转让合同、发生纳税义务后7日内或在税务机关核定的期限内，按照税法规定，向主管税务机关办理纳税申报。